Comprar um imóvel em nome do filho, mesmo se ele for menor de idade, é plenamente possível perante a lei, e essa transação é considerada uma "Doação Modal".
No procedimento, os pais compram o imóvel normalmente e, em seguida, registram-no em nome do filho por meio de uma Escritura Pública realizada em Cartório. É recomendável que o doador estabeleça regras de acordo com a modalidade de doação escolhida, levando em consideração seus interesses, segurança e o futuro do beneficiário.
É importante esclarecer que, se o valor doado integrar o patrimônio do casal ou fizer parte de uma futura divisão de bens, será necessária a autorização do cônjuge para efetuar essa doação.
Na escritura de compra e venda, é necessário informar que o imóvel está sendo adquirido em nome dos filhos, com a doação de recursos pelos pais. Em seguida, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente para garantir a propriedade em nome do filho.
As vantagens de adquirir um imóvel em nome do filho incluem economizar no Inventário e realizar um Planejamento Sucessório, evitando a necessidade de ações judiciais e gastos adicionais com cartórios no futuro, ou seja, na falta dos pais, o filho já terá o imóvel em seu nome. Além disso, é possível garantir a proteção patrimonial, tornando o imóvel inalienável, impenhorável e incomunicável, mesmo em casos de casamento dos filhos.
Ao registrá-lo dessa forma, é possível estabelecer condições que garantem a inalienabilidade, ou seja, o imóvel não poderá ser vendido ou doado pelos filhos até um determinado período, geralmente até atingirem a maioridade ou falecerem. Essa medida protege o patrimônio da família e evita que o imóvel seja disposto de forma inadequada.
Além disso, o imóvel torna-se impenhorável, o que significa que não poderá ser utilizado para saldar dívidas pessoais dos filhos ou dos pais. É importante notar, no entanto, que o imóvel poderá ser penhorado caso existam dívidas próprias do imóvel, como o IPTU.
Outro benefício é a característica de ser incomunicável, o que significa que, mesmo que os filhos se casem ou já estejam casados, o imóvel não fará parte da relação conjugal. Dessa forma, mesmo em caso de divórcio ou partilha de bens, o imóvel permanecerá protegido e não será considerado como parte dos bens a serem divididos entre os cônjuges.
No entanto, existem desvantagens a serem consideradas. Caso os filhos sejam menores de idade, é necessário obter autorização judicial para vender o imóvel. Além disso, haverá maiores gastos iniciais, já que serão aplicados dois impostos: o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), responsabilidade do Tabelião de Notas, e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Um abraço para todos.
Dr.ª Tamires Brandão Pedrini – Advogada.
OAB/SP n°. 409.420.