Esta é uma dúvida muito comum aqui no Escritório: a permuta de terrenos por unidades imobiliárias a construir.
A permuta imobiliária é um termo que pode passar a impressão de complexidade à primeira vista, mas sua essência é simples. Envolve a troca de ativos imobiliários, em vez de uma transação financeira direta.
Na compra e venda tradicional, o dinheiro desempenha um papel central na transação. No entanto, na permuta, o foco principal é a substituição da propriedade de um bem por outro, através da troca de ativos. Isso significa que os proprietários podem trocar propriedades sem mexer direta e obrigatoriamente com dinheiro, tornando esse processo atrativo em muitas situações.
Em casos de permuta de casas antigas ou terrenos para unidades a construir, a transferência de propriedade só ocorre após a conclusão da construção. Esse é um aspecto importante a considerar, já que diferencia essa modalidade de negociação de outras formas de transações imobiliárias.
A permuta de terrenos com unidades imobiliárias pode ser dividida em dois tipos principais, cada um com suas características únicas:
• Permuta física - desenvolvimento e lotes:
Nesse tipo de permuta, o proprietário do terreno cede sua propriedade à incorporadora, que assume a responsabilidade pelo desenvolvimento do projeto, aprovações e execução da obra. Após a conclusão, a incorporadora entrega ao proprietário do terreno a quantidade de lotes (casas, apartamentos) acordada no contrato. É comum que o contrato estipule que o proprietário só pode vender seus lotes após a incorporadora vender todos os seus, evitando competição direta.
• Permuta Financeira - pagamento em dinheiro:
Na permuta financeira, o proprietário do terreno recebe uma parte da transação em dinheiro. A incorporadora assume a construção e as vendas, e ambas as partes aguardam o sucesso das vendas para receber o pagamento. Essa abordagem é particularmente interessante para viabilizar empreendimentos de condomínios fechados, que são altamente valorizados por muitos clientes.
Entre todas as informações essenciais sobre permuta, destaco que é muito importante estabelecer garantias no contrato para o proprietário do terreno. Essas garantias são vitais para proteger os interesses do proprietário enquanto aguarda a construção e conclusão da propriedade que será entregue. Sim, esse é o medo dos clientes que me perguntam...
Uma das garantias que podem ser inseridas no contrato é a Alienação Fiduciária. É uma cláusula comum, em que o proprietário do terreno peça como garantia outros imóveis que já estão prontos da construtora. Caso os imóveis permutados no contrato não sejam entregues, a Consolidação de Propriedade dos Bens determina que o proprietário do terreno será único, irrevogável, inalterável e definitivo dono das unidades estabelecidas na garantia.
Existem outras alternativas que podem ser incluídas no contrato, como, por exemplo, a utilização de garantias reais, a obtenção de uma fiança bancária para assegurar a conclusão da construção, ou até mesmo a definição de um mecanismo de compensação por eventuais atrasos, com base no valor das futuras unidades.
Além das garantias, é de suma importância incorporar cláusulas específicas no contrato, como:
- Inclusão de uma cláusula de reserva, com o intuito de impedir a hipoteca das unidades permutadas no contrato;
- Estabelecimento de uma cláusula relacionada ao pagamento de aluguel como penalidade em caso de atrasos, juntamente com a reserva do direito de rescindir o contrato de acordo com o art. 40 da Lei 4.591/1964;
- Definição de cláusulas que isentem o proprietário do terreno de qualquer responsabilidade relacionada à incorporação ou à construção do edifício, devendo tais cláusulas serem incluídas tanto no contrato preliminar quanto na escritura de permuta.
Um abraço para todos.
Ana Brocanelo – Advogada.
OAB/SP:176.438