Todo mundo reconhece que aqui no Brasil existem muitos imóveis irregulares, sem a devida observância da lei, com vendas ilegais de terrenos e imóveis, construções executadas sem a aprovação dos órgãos municipais, falta de documentos, sem o Registro no Cartório de Imóveis, entre outros desafios burocráticos e financeiros que permeiam o processo de regularização imobiliária.
Infelizmente, a falta de compreensão sobre o que constitui um imóvel irregular e quais são os benefícios da regularização contribui para a perpetuação destes problemas. Muitas vezes, os proprietários não estão cientes das irregularidades em seus imóveis e, portanto, não reconhecem a necessidade de corrigi-las. Mas afinal, o que é um imóvel regularizado?
Um imóvel regularizado é aquele que possui uma matrícula atualizada e em conformidade com seu escopo, acompanhada de toda a documentação necessária. A matrícula do imóvel é seu documento oficial, emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está localizado. Este documento contém informações cruciais sobre o imóvel, incluindo dados como o nome do proprietário, descrição detalhada do bem, localização, metragem, número de inscrição imobiliária e muito mais.
Conforme estipulado no artigo 176 da Lei de Registros Públicos, alguns requisitos fundamentais devem constar na matrícula, tais como número de ordem, data, identificação precisa do imóvel (rural ou urbano), dados do proprietário (seja uma pessoa física ou jurídica), número de registro anterior, entre outros.
Entretanto, é a partir deste ponto que frequentemente surgem os desafios relacionados à regularização de imóveis. Ao analisar a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula, é comum constatar que as informações ali presentes não correspondem à realidade. Proprietários registrados podem não ser os ocupantes atuais do imóvel, reformas podem ter sido realizadas sem a devida aprovação municipal e sem a devida averbação. Além disso, existem casos em que o imóvel simplesmente não possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, agravando ainda mais a situação.
• Dr.ª, quais são as causas das irregularidades dos imóveis?
a). Compra e venda informal: um dos cenários mais comuns envolve a compra e venda realizada por meio de Contrato de Gaveta ou Recibo, sem a Lavratura de Escritura Pública para o devido registro na matrícula do imóvel. Isso impede a transferência legal da propriedade do vendedor para o comprador.
b). Ausência de "Habite-se": a falta do documento de "Habite-se", fornecido pelas autoridades municipais quando a construção está em conformidade com o projeto e as regulamentações da região, é outra causa comum de irregularidade.
c). Obras e reformas irregularmente executadas: realizar obras e reformas no imóvel sem a apresentação de projetos à Prefeitura e sem a devida averbação na matrícula também é uma fonte de irregularidade. Essas modificações podem não ser reconhecidas legalmente, complicando a situação do imóvel.
• Por que você precisa regularizar seu imóvel?
- Para você ser o dono do imóvel. Só é dono quem registra.
- Caso seu imóvel ainda esteja registrado em nome do vendedor, há a possibilidade de perdê-lo devido às dívidas do antigo proprietário ou processos de Inventário.
- Imóveis regulares, ou seja, aqueles com matrículas atualizadas e informações precisas, oferecem segurança jurídica em todas as transações. Eles permitem que vendas sejam realizadas conforme previsto na lei, por meio de Escritura Pública registrada, transferindo a propriedade ao comprador.
- Imóveis regularizados podem ser vendidos, transferidos e alugados de forma segura, muitas vezes alcançando valores superiores aos imóveis irregulares. A irregularidade dificulta a venda, desencorajando investidores. Bancos raramente financiam imóveis irregulares, já que realizam uma investigação prévia da situação da propriedade antes de conceder crédito. Isso pode prejudicar suas chances de vender o imóvel. Imóveis irregulares tendem a desvalorizar devido à insegurança que geram nos compradores. Essa desvalorização pode chegar a 30 a 40%, tornando-se um custo maior do que a própria regularização.
- Caso a prefeitura identifique irregularidades no imóvel, o responsável pode ser multado, e a prefeitura pode exigir a demolição de construções que não estejam em conformidade com as regras de construção.
- Complicações no momento do recebimento da Herança: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a regularização de imóveis herdados é condição necessária em processos de Inventário. Portanto, se você tem filhos e condições de regularizar seu imóvel, evite deixar esse problema para eles.
Tem alguma dúvida? Estamos à disposição para lhe auxiliar a regularizar seu imóvel.
Um abraço para todos.
Ana Brocanelo – Advogada.
OAB/SP:176.438