Conhecer essa diferença que abrange o Direito Imobiliário é muito útil para quem está em um processo de venda ou compra de um imóvel usado, pois todas essas documentações fazem parte da transferência de um bem imobiliário.
• Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel: é de extrema importância que seja feito por um advogado, mesmo que seja algo particular. Neste documento, as partes declaram o valor da venda e compra de uma propriedade imobiliária. O contrato não é um instrumento obrigatório, mas quando feito produz uma obrigação das partes em honrar este compromisso. É importante observar o artigo 104 do Código Civil, que trata da validade do negócio jurídico. Este documento não tem validação de transferência do imóvel, desde que o imóvel seja inferior a 30 salários mínimos. De acordo com o Artigo 108 do Código Civil: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
• Escritura Pública de Compra e Venda: é uma espécie de contrato, usada para comprovar a venda de um imóvel. Neste documento constam as informações do antigo e do novo proprietário do imóvel e, para que ele seja válido judicialmente, precisa ser registrado em um Cartório de Notas. A escritura é um instrumento essencial para imóveis acima de 30 salário mínimos(Artigo 108). É um documento público que também gera uma obrigação entre as partes. A escritura não é um documento obrigatório nos processos de compra e venda de imóveis, porém, caso você não tenha este documento, pode correr o risco de até perder o imóvel, pois o “contrato de gaveta” ou “compromisso de compra e venda”, geralmente usados para esse tipo de negócio, não possuem nenhum tipo de valor judicial. Portanto, eles não podem provar que o imóvel foi transferido a você.
Comprar um imóvel com escritura, além de ser uma forma mais segura, também garante ao comprador formas de pagamento facilitadas, sendo possível financiá-lo em bancos como a Caixa Econômica, por exemplo. Caso você não tenha a possibilidade de conquistar um imóvel com escritura, ou já viva em uma casa sem esse documento, o ideal é buscar a regularização do imóvel o mais breve possível, para evitar transtornos. O registro de uma escritura de imóvel no Estado de São Paulo costuma custar o equivalente a 4% da avaliação do imóvel.
• Registro do Imóvel: este é um passo importante na transferência da propriedade imobiliária. O Registro do Imóvel é um ato praticado por um registrador de imóveis no Cartório de Registro de Imóveis, esta é a única forma válida de transferência entre propriedades de acordo com o artigo de 1.245 do Código Civil, que rege: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". E, de acordo com o 1º. parágrafo deste artigo: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
Em outras palavras: “Quem não registra não é dono.”
O Cartório de Registro de Imóveis assume importante papel nos registros imobiliários no Brasil. É responsável pela divisão territorial imobiliária que recebeu a delegação de autoridade, isto é, só tem permissão de praticar atos relativos aos imóveis situados dentro de um determinado território.
Em resumo, a transferência de um imóvel superior de 30 salário mínimos começa com o Contrato de Promessa de Compra e Venda que não é obrigatório, mas é tradicional. Depois é lavrada a Escritura Pública de Compra e Venda, e por fim leva-se ao Registro da Propriedade.
Um abraço para todos.
Ana Brocanelo – Advogada.
OAB/SP:176.438 | OAB/ES: 23.075
Fonte: Blog da Lopes - Mercado Imobiliário. "Entenda a diferença de Contrato, Escritura e Registro de imóvel". CC BY-ND 3.0 BR.